Considerazioni chiave quando si sceglie una zona industriale in Vietnam

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  • Scegliere la giusta zona industriale (IZ) è essenziale per gli investitori stranieri che guardano al Vietnam come destinazione produttiva.
  • Dato il rapido sviluppo del Vietnam, i tassi di occupazione nelle IZ stanno aumentando, il che può rappresentare un collo di bottiglia ed una sfida per le imprese.
  • Vietnam Briefing evidenzia le considerazioni chiave che le imprese possono fare per valutare la giusta IZ per il loro investimento in Vietnam.

Le zone industriali del Vietnam (IZ) giocano un ruolo chiave per gli investimenti stranieri, poiché sono i luoghi dove si svolge la maggior parte delle attività manifatturiere. Le IZ sono aree designate dal Governo caratterizzate da strutture e fabbriche all’avanguardia, infrastrutture di supporto e logistiche appropriate, nonché incentivi fiscali molto favorevoli.

Nonostante le IZ differiscano per ubicazione, strutture, incentivi fiscali e così via, costituiscono tuttavia le opzioni ideali per la destinazione dell’investimento diretto estero, a condizione che gli investitori intraprendano le doverose attività di due diligence preliminare e scelgano la IZ adatta in base alle loro esigenze. Le imprese che decidono di installare i loro impianti produttivi all’interno delle IZ godono di politiche fiscali preferenziali come l’esenzione e la riduzione dell’imposta sul reddito delle società e sull’affitto dei terreni.

La rapida crescita del Vietnam comporta la conversione dei terreni agricoli verso una destinazione d’uso industriale e commerciale, che risulta essere un procedimento particolarmente complesso. La maggior parte dei terreni è distribuita in piccoli appezzamenti con una dimensione media di circa 2.000 – 3.000 metri quadrati, di proprietà di privati o del Governo stesso. Al momento, il Vietnam conta circa 369 IZ di cui circa 284 sono in funzione. I tassi di occupazione delle IZ sono alti soprattutto nel Sud e nel Nord, e principalmente nelle zone limitrofe ad Hanoi e Ho Chi Minh City. In generale, il tasso medio di occupazione delle IZ è già intorno al 70%.

Le IZ sono tipicamente concentrate vicino alle principali città e centri economici. Così, nel Nord, le IZ si trovano intorno ad Hanoi, nella regione centrale a Da Nang e dintorni, e nel sud a Ho Chi Minh City e dintorni. Tuttavia, poiché i prezzi dei terreni salgono e l’occupazione aumenta, le IZ si stanno progressivamente sviluppando lontano dai principali centri economici per soddisfare la domanda crescente.

Di solito, le IZ sono situate intorno ai centri economici in virtù della prossimità ai mercati principali. Inoltre, le città ad alta densità costituiscono un ampio mercato con grandi bacini di manodopera qualificata e non qualificata. Altresì, importanti università e scuole professionali si trovano intorno a tali cluster, mentre la qualità di infrastrutture come aeroporti e porti è più elevate vicino alle città più grandi.

IZ in fase di sviluppo

Tuttavia, a causa degli alti tassi di occupazione, gli investitori devono superare le offerte esistenti e negoziare con le IZ, il che può determinare un profilo di rischio per l’investimento. Mentre gli investitori possono andare alla ricerca di spazi vacanti in aree meno sviluppate, un’altra opzione è la selezione di spazi nelle IZ in construzione. Questo permette agli investitori di bloccare le IZ che sono adatte per posizione, dimensioni, disponibilità e infrastrutture. Tuttavia, anche questa opzione comporta dei rischi in quanto la IZ non è terminata e ci potrebbero essere ritardi quando la IZ inizia ad operare. Le IZ già consolidate, al contrario, hanno un curriculum comprovato e qualsiasi inconveniente è noto e tenuto in considerazione.

Inoltre, l’acquisizione dei terreni può essere complessa e richiedere anche due o tre anni. Se ci sono problemi, questo può richiedere più tempo. Anche i regolamenti locali sono in continua evoluzione. Le leggi sull’usufrutto della terra, inclusa la costruzione, sono generalmente riviste ogni cinque anni circa, con – di solito – qualche aggiustamento. Le IZ costituite quando erano in vigore vecchi regolamenti risultavano soggette a dette prescrizioni, ma al momento dell’entrata in vigore di nuovi regolamenti, tali IZ potrebbero dover adeguarsi a diversi requisiti. Questo può quindi avere un impatto sui programmi di investimento, se non tenuto in considerazione.

Pertanto, è importante che gli investitori facciano un’appropriata due diligence su ogni località che risulti interessante per l’installazione di uno stabilimento produttivo. Questo include lo status legale, la conformità ai regolamenti, e la prevedibile evoluzione normativa rispetto al programma di sviluppo del sito, in particolare per le IZ in fase di sviluppo.

Altri fattori da considerare sono:

  • La licenza della IZ e se i registri legali sono conformi alla legge vietnamita. Questo include le conformità relative alle emissioni di rifiuti, al rumore e alle licenze ambientali.
  • Prezzi: include l’affitto del terreno e della fabbrica, le spese di gestione, le spese per l’elettricità e l’acqua, e così via.
  • Infrastrutture: include strade e infrastrutture all’interno della IZ, ma anche autostrade, strade, aeroporti, porti marittimi che si collegano e sono prossime alla IZ.
  • Industrie: alcune IZ sono specializzate o attraggono certi settori come la macchinari, elettronica, automotive, e così via. Gli investitori dovrebbero controllare se la IZ è adatta alla loro attività. Inoltre, la scelta tra una IZ già completata ed  una in fase di sviluppo comporta una serie di vantaggi e svantaggi che l’investitore dovrebbe considerare.

La scelta di ampliare o delocalizzare alcune operazioni in Vietnam non èpriva di sfide. Le imprese dovrebbero pianificare come riconfigurare le loro catene di approvvigionamento, quali elementi di produzione trasferire, e la strategia ideale per entrare nel mercato.

Gli step che dovrebbero essere considerati per questo tipo di investimenti includono almeno:

  • Studio di mercato;
  • Screening iniziale;
  • Due diligence preliminare e su una long-list di siti;
  • Due diligence dettagliata su una short-list di siti;
  • Sviluppo di modelli di benchmarking;
  • Selezione finale dei siti maggiormente promettenti; e
  • Organizzazione di visite.

Considerazioni sulla fabbrica

Un altro fattore che gli investitori dovrebbero considerare è se affitteranno una fabbrica esistente, se affitteranno un terreno e costruiranno una nuova fabbrica, oppure se affitteranno un terreno ed contemporaneamente affitteranno una fabbrica esistente sul terreno stesso. La costituzione di una società per attività produttiva può richiedere tempo e varia da due a quattro mesi o più, a seconda del settore.

Alcune specifiche da considerare si intraprende il processo sono ottenere permesso di costruzione, protezione antincendio/sicurezza, licenze specifiche del settore, annuncio pubblico, ed infine effettuare una valutazione di impatto ambientale. Diverse IZ possono prendersi cura di questi step, tuttavia, si consiglia agli investitori di farli rivedere da una terza parte per evitare spiacevoli sorprese.

Gli investitori dovrebbero anche tenere a mente il processo di costituzione societaria, che include l’ottenimento di un certificato di registrazione degli investimenti (IRC), di un certificato di registrazione dell’impresa (ERC), noto anche come licenza commerciale e codice fiscale, nonché le necessarie procedure post-licenza.

Considerazioni finali per la scelta della vostra IZ

È importante “fare i compiti a casa”, perché le opportunità variano a seconda della provincial/regione. Consigliamo pertanto di incontrare più IZ perché possono offrire diversa qualità e incentivi.

Una matrice comparativa che valuti le caratteristiche di ciascuna IZ dovrebbe includere almeno il costo della manodopera, il costo del terreno, la profondità della catena di approvvigionamento, la qualità delle infrastrutture, il costo dei servizi pubblici e gli incentivi (fiscali e non), anche se l’utilizzo di solo queste variabili difficilmente risulta essere esaustivo.

Infine, siate pronti a negoziare con le IZ e ad avere una terza parte o uno studio professionale che esamini il loro lavoro, poiché ci sono stati casi in cui gli investitori hanno avuto problemi con le autorità governative a causa di licenze e procedure inadeguate.

Vietnam Briefing è prodotta da Dezan Shira & Associates. Con uffici in Cina, Hong Kong, Vietnam, India, Indonesia, Singapore, Germania, Italia, Stati Uniti e Russia, Dezan Shira supporta gli investitori stranieri in Asia da tre decenni.

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