胡志明市零售市场2026：外国品牌与投资者的机遇之门

2026年第一季度，胡志明市零售地产市场表现出较强韧性，主要得益于新增供应有限、入驻率维持高位，以及餐饮与时尚品牌的持续扩张。市中心黄金铺位一楼平均月租金达236.4美元/平方米，市郊则为66.3美元/平方米。本文将围绕市场现状、优势赛道、选址策略及外资品牌入市路径展开分析。 

2026年胡志明市零售市场前景如何？ 

胡志明市是越南规模最大、商业成熟度最高的消费市场。自2025年7月行政区划调整后，原胡志明市、平阳省与巴地头顿省合并，形成常住人口超过1400万的全新都市圈，集商业中心、产业制造集群、港口枢纽与旅游目的地于一体。 

但对外资零售品牌而言，选址评估仍须高度精细化。传统核心城区、近郊区域与新并入地区在客群画像、客流量、租金水平、基础设施及竞争密度上差异显著。 

在成熟零售地产板块，新增供应有限叠加高入驻率，租金获得有力支撑。当前租赁需求主要集中在餐饮与时尚领域，而奢侈品零售、医疗健康、康养服务及体验式消费正成为新兴增长点。 

2026年Q1胡志明市零售市场表现 

据仲量联行2026年Q1零售市场报告，纳入其监测范围的零售物业净可租赁面积合计约70.17万平方米，当季无新增优质零售空间入市。 

整体空置率为4.2%，其中市中心为8.4%，市郊为3.7%。 

一楼毛租金报价同比上涨4.2%。中心与郊区之间的巨大租金差距表明，选址必须综合考虑客群匹配度、销售预期、店铺形态与品牌调性。 

本季度市场净吸纳量约为-4，900平方米，仲量联行认为主要系租约到期、租户调整及物业重新定位所致，属于正常的组合优化与租户轮换，并非需求端出现系统性下滑。第一太平戴维斯数据亦显示，尽管数家大租户退出，整体入驻率仍维持在90%以上。 

投资者启示： 胡志明市零售物业供给偏紧，但高入驻率并不等同于商业成功。新品牌在签约前，务必验证店铺级需求、占用成本、商圈特征及竞争格局。 

哪些细分赛道最值得布局？ 

餐饮与时尚仍为当前主力需求来源，医疗健康、康养服务和体验式零售则作为新兴赛道值得关注。 

餐饮 

餐饮业态持续活跃，覆盖国际餐厅、咖啡连锁、本地化特色品牌等多种形态。 

该赛道进入门槛相对较低，但运营方需重点关注： 

• 菜单本地化与消费者价格敏感度；
• 食品经营许可及卫生标准；
• 进口食材关税及通关流程；
• 供应链稳定性； 
• 外卖平台的经济账； 
• 人力成本与培训体系； 
• 租金占预期营收的合理比例。 

一个在其他亚洲市场成功的餐饮概念，往往仍需针对越南消费者的口味偏好、消费习惯与服务期待进行深度调整。 

时尚与奢侈品零售 

高端、奢华及中档时尚品牌仍在积极物色合适铺位。西贡中心近期引入Moschino、Coach、The Hour Glass等品牌，进一步巩固其国际高端品牌聚集地的定位。 

奢侈品品牌不能仅凭人口总量或人均收入增长做决策，还需综合评估高净值客群集中度、国际游客流量、品牌认知度、税后终端售价，以及能否拿到核心旗舰铺位。 

中档品牌则可重点关注市郊购物中心，或采取线上线下融合模式，前提是定价与选品需与当地消费力相匹配。 

医疗健康与康养服务 

医疗健康类业态正越来越多地融入混合用途及零售综合体项目。西贡明珠IFC新引入的餐饮及医疗健康租户，即体现了优质物业租户组合的多元化趋势。 

该赛道潜在机会包括： 

• 牙科及专科诊所；
• 医美及皮肤护理；
• 健身与康复中心； 
• 预防性健康管理； 
• 高端个人护理服务； 
• 健康概念零售及餐饮。 

此类企业在选址前，须系统评估越南在行业许可、专业资质认证、外资持股比例、广告宣传及产品注册等方面的合规要求。 

体验式零售 

购物中心正积极引入能够延长顾客停留时间、提升复购率的新概念。互动体验店、娱乐设施、教育培训、健身空间、主题餐饮及复合业态，均可帮助实体零售与电商形成差异化竞争。 

但商业逻辑仍需建立在可量化的需求之上。体验元素应服务于客户获取、转化或留存，而非仅增加装修投入。 

主流购物中心及其定位 

胡志明市主要购物中心定位各异，适配不同类型的品牌策略。 

注：租户组合、铺位空置、租金及商务条款，请以各运营商最新信息为准。 

此外，尽管原“郡”级行政区划名称在商业上仍被广泛使用，但2025年7月后越南已取消该级行政单位。企业在办理经营场所登记、许可申请及合同时，应使用当前的“坊”级地址，并确认对应主管部门。 

市中心vs.市郊：选址如何抉择？ 

选址决策应基于品牌客群、定价策略、店铺形态及扩张节奏综合判断。 

高端国际品牌为建立市场认知度，可优先考虑市中心旗舰店；而依赖较大经营面积、高频次本地客流或中端定价的品牌，在市郊往往能获得更健康的单店经济模型。 

建议品牌不要仅凭租金高低或地段名气做决定。客流量质量、转化率、相邻租户质量、交通便利性、竞品分布、租约条款及总占用成本，才是更可靠的决策依据。 

外资零售品牌入市路径一览 

零售市场进入涉及商业策略与法律合规双重决策。外资品牌可考虑直接投资、特许经营、品牌许可、分销合作或本地战略合资等方式。 

具体路径选择，需结合产品品类、外资准入限制、许可要求、控制权诉求、投资预算及长期发展规划综合权衡。 

入市前尽职调查要点清单 

签署租约或确定合作伙伴前，建议外资品牌逐一确认以下事项： 

• 消费需求： 明确目标客群、客单价、购买频次及本地偏好； 
• 入市结构： 比较独资、加盟、许可、分销、合资等模式优劣； 
• 产品合规： 确认注册、标签、安全标准、进口流程及行业特殊规定； 
• 门店经济模型： 测算租金、物业费、装修、押金、人力、水电及预期营收； 
• 租约条款： 审阅租金递增、营业额抽成、排他权、经营用途、交付标准及解约条款； 
• 合作方资质： 对被特许人、分销商、供应商进行商业、法律、财务及声誉尽调；
• 税务影响： 评估企业所得税、增值税、进口关税、预提税及转让定价风险； 
• 知识产权： 在与任何潜在合作方接洽前，先行完成商标注册； 
• 人力资源： 规划招聘、劳动合同、薪酬社保及外籍员工工作许可； 
• 扩张节奏： 明确首家门店定位——是需求测试、品牌标杆，还是未来网络布局的起点。 

新进入者面临的主要风险 

市场高入驻率与租金上行预期，容易带来“抢铺”焦虑，但过早锁定租约可能使未经验证的商业模式承受过高固定成本。 

常见风险包括： 

• 选定高知名度地段，但目标客群实际消费力不足； 
• 低估装修投入及整体占用成本； 
• 用区域性产品与定价策略生搬硬套本地市场； 
• 未做充分尽调即选定分销商或被特许人； 
• 忽视产品注册、进口及行业许可等前置审批； 
• 商标及知识产权保护不到位； 
• 误判税费对终端售价的影响； 
• 在单店模型尚未跑通前过早扩张。 

关键结论 

2026年胡志明市零售市场呈现入驻率高、新增供应有限、租金温和上涨的特征。餐饮与时尚仍为最活跃的租赁板块，奢侈品、医疗健康、康养服务及体验式业态则为差异化布局提供空间。 

市中心地段拥有高曝光度、优质客群及旗舰效应，但租金成本显著更高；市郊则可能在租售比和社区客群沉淀上更具优势。 

外资品牌应将选址视为整体市场进入策略的一部分，而非孤立决策。在投入实质性资金之前，务必同步完成消费者洞察、入市结构设计、合规审查、合作方尽调及门店经济测算，方能有效控制风险、把握机遇。